紐約買房不用繳地稅？地稅減免全解析
- Mario
- Apr 9
- 3 min read
在紐約買房，除了房價和管理費，地稅（Property Tax）往往是買家最關心的持有成本之一。但你知道嗎？紐約市其實提供了多種地稅減免（Tax Abatement）和地稅豁免（Tax Exemption）計畫，符合條件的屋主每年可以省下數千甚至數萬美元。這篇文章帶你快速了解幾個最常見的地稅減免類型，讓你在買房時做出更聰明的決定。
421-a 地稅減免（新開發大樓最常見）
421-a 是紐約歷史上最重要的地稅減免計畫之一，專門針對新建住宅開發項目。開發商在興建新大樓時，如果符合條件，整棟大樓的住戶都可以享受地稅減免，通常為期 10 到 25 年不等。減免期間，屋主繳納的地稅遠低於市場評估值，有些新開發 Condo 前幾年的地稅甚至低到每月只有幾百美元。這也是為什麼很多新開發大樓的持有成本看起來特別有吸引力。
重要提醒：
421-a 計畫已於 2022 年 6 月到期，不再接受新的申請。但在到期前已經獲批的大樓，現有的減免仍然有效，會按照原定時間表逐步遞減直到結束。目前市場上仍有大量享受 421-a 減免的大樓在售。
485-x 稅務減免（421-a 的接替方案）
2023 年，紐約州通過了 485-x 計畫，作為 421-a 的替代方案。485-x 同樣針對新建住宅開發，但加入了更多可負擔住房的要求。對買家來說，485-x 的核心概念和 421-a 類似——符合條件的新開發大樓住戶可以享受地稅減免，降低持有成本。不過具體的減免年限和條件會因項目而異。如果你正在考慮購買尚未動工或剛開始銷售的新開發項目，值得詢問該項目是否適用 485-x 減免。
Condo / Co-op 自住房地稅減免
這是很多買家不知道的一項福利！紐約市為自住的 Condo 和 Co-op 屋主提供每年的地稅減免（Cooperative and Condominium Tax Abatement），金額根據房屋的評估值而定：
評估值 $50,000 或以下：減免 28.1%
評估值 $50,001 至 $60,000：減免 25.2%
評估值超過 $60,000：減免 17.5%
申請條件很簡單：該物業必須是你的主要住所（Primary Residence），而且不能是用於投資出租的物業。大部分情況下，你的大樓管理公司會協助申請，但建議主動確認是否已經在享受這項減免。
STAR 學校稅減免
STAR（School Tax Relief）是紐約州提供的學校稅減免計畫，分為兩種：
Basic STAR：適用於自住屋主，家庭年收入 $250,000 以下即可申請
Enhanced STAR：適用於 65 歲以上的自住屋主，家庭年收入 $98,700 以下（2025 年標準）
需要注意的是，新購房者現在申請的是 STAR Credit（退稅支票），而不是直接從地稅帳單中扣除。你需要透過紐約州稅務局（NYS Department of Taxation and Finance）網站申請註冊。
地稅減免到期後會怎樣？
這是買家最常問的問題之一。以 421-a 的 25 年計畫為例，減免並不是一次性消失，而是有明確的遞減時間表：
完工後第 1–21 年：100% 減免
第 22 年：80% 減免
第 23 年：60% 減免
第 24 年：40% 減免
第 25 年：20% 減免
第 26 年起：完全恢復市場稅率
當減免完全到期後，地稅會回到紐約市的正常評估水平。對於一些高價值的 Condo，這可能意味著地稅從每月幾百美元跳升到每月數千美元。因此，在購買享有地稅減免的物業時，一定要了解：
減免還剩幾年？
目前的減免比例是多少？
到期後預估的地稅是多少？
總結
地稅減免是紐約房地產中很重要的一環，直接影響每個月的持有成本。不同類型的減免有不同的適用條件和時間限制，了解這些細節可以幫助你更全面地評估一個物件的真實成本。如果你對特定物件的地稅狀況有疑問，歡迎聯繫 Mario 團隊，我們可以幫你做詳細的分析。
